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    平安證券-月醞知風之地產行業:短期市場壓力猶存,政策托底預期升溫-211119

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    日期:2021-11-19 21:40:07 研報出處:平安證券
    行業名稱:地產行業
    研報欄目:行業分析 楊侃,鄭茜文  (PDF) 20 頁 802 KB 分享者:Kar****in 推薦評級:強于大市
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    研究報告內容
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      本月觀點:10月以來政策修復維穩預期持續升溫,但房企信用端危機仍未解除,10月融資總額環比幾近腰斬,拿地投資熱情仍受抑制。http://www.9s3wm.com【慧博投研資訊】盡管按揭松動可帶動成交量企穩,但考慮房地產稅試點于市場情緒存在擾動,房企迫于資金壓力“以價換量”,加劇購房者觀望情緒,房企信用事件頻發及負面輿情導致購房者擔憂“爛尾”等,預計四季度銷售端仍將承壓。http://www.9s3wm.com(慧博投研資訊)投資建議方面,當前地產投資、銷售下行壓力猶在,部分企業流動性危機尚未解除,短期政策端仍有進一步發力空間,中期經過行業陣痛期,預計經營及財務穩健的房企有望擴大優勢,開發板塊看好現金流穩健的行業龍頭,金地集團、保利發展、萬科A、招商蛇口等。物管及商管板塊行業看好綜合實力突出、經營持續向好的物管龍頭,如碧桂園服務、保利物業等,以及優質商業運營商,如星盛商業等。產業鏈角度,建議關注防水龍頭科順股份等。

      政策:修復維穩預期持續升溫,地方加強預售資金監管。10月涉房類政策19項,其中偏緊類10項,偏松類7項,偏緊類政策出臺頻次降至近一年最低位,政策修復維穩預期持續升溫。地方密集加強預售資金監管,旨在應對預售資金挪用致項目資金鏈緊張、停工等問題。部分城市適度放松微調樓市政策,涉及降低預售條件以保障市場供應、適度放寬限購條件、以財稅托市等,后續不排除個別供需失衡區域跟進微調。

      資金:按揭端邊際改善,企業融資端信心缺失。10月M2同比增速環比升0.4pct;社融存量同比增長10%,增速環比持平,社融增速出現企穩跡象,10月單月個人住房貸款較9月多增1013億元,新增居民中長期貸款為6月以來首度同比多增,按揭端松動已逐步落地,房貸利率出現下行信號。房企信用事件催化發酵下,金融機構對房企資金端信心仍舊不足,10月單月境外債、境外債平均發行利率、集合信托平均收益率均呈上升趨勢,融資總額環比幾近腰斬,部分房企流動性風險仍未消除,行業信心重塑仍需政策、房企共同發力。

      樓市:“金九銀十”失約,四季度成交仍有下行壓力。10月重點50城新房月日均成交環比降12.2%,重點20城二手房月日均成交環比降31.8%,“金九銀十”遇冷,短期或受房地產稅試點于市場情緒擾動,其根源更在于房企迫于資金壓力“以價換量”,加劇購房者觀望情緒,房企信用事件頻發及負面輿情導致購房者擔憂“爛尾”等,預計短期銷售端仍將承壓。35城取證面積環比降4成,重點城市周均推盤環比降26.4%,平均可售面積環比升0.8%,出清周期環比升0.8個月,庫存及出清周期呈累積上升趨勢。

      地市:成交量價環比回落,溢價率延續走低。10月二批集中供地陸續收尾,土地成交量價環比回落,百城土地成交建面環比降25.3%,土地成交均價環比降8.5%,多地二批供地紛紛遇冷,土地流拍和撤牌率大幅上升,底價成交為主流,土地溢價率延續走低,土地溢價率環比降1.3個百分點。

      房企:單月銷售業績同比降幅收窄,拿地力度仍受制約。10月百強房企全口徑銷售金額、銷售面積,同比分別降30.1%、31.2%,降幅分別較9月收窄5.9pct、11.7pct,環比分別升5.3%、10.6%,單月環比下半年以來首次轉正。50強房企拿地銷售金額比23%、面積比25%,環比分別降9.2pct、31.5pct。整體看1-10月50強房企整體拿地力度不及2020年同期,房企資金端壓力未見緩和,其補庫存意愿仍受到制約。

      板塊表現:10月申萬地產板塊下跌8.89%,跑輸滬深300(0.87%)。當前地產板塊PE(TTM)7.49倍,估值處于近五年4.27%分位。

      風險提示:1)房地產稅出臺進一步加大樓市下行壓力;2)個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險;3)若后續房地產行業波動加大,而政策改善及時性較低,可能導致調整幅度及時間超出預期風險。

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